【コラム】マンション投資 / 相続税節税 簡単シミュレーション

～課税価格シミュレーション～       　
※法定相続人は子ひとりのみとする。※借地権割合0.6、借家権割合0.3とする。
 
（ケース１）相続財産が現金２億円である場合   

	（単位：円）
財産価格	200,000,000
基礎控除	-60,000,000
課税価格	140,000,000

 
 （ケース２）相続財産が土地１億円、建物１億円で購入したマンション（居住用）である場合   
土地（路線価方式で評価）→課税価格90,000,000円※概算
建物（固定資産税評価額で評価）→90,000,000円※概算

	（単位：円）
財産価格	180,000,000	☆
基礎控除	-60,000,000
課税価格	120,000,000

☆現金2億円のケースに比べ、評価額が下がり有利

（ケース３）相続財産が土地１億円、建物１億円で購入したマンション（賃貸用）である場合

土地（路線価方式で評価）→課税価格90,000,000円→貸家建付地として評価*0.82=73,800,000円
建物（固定資産税評価額で評価）→90,000,000円→貸家として評価*0.7=63,,000,000円

	（単位：円）
財産価格	136,800,000	☆
基礎控除	-60,000,000
課税価格	76,800,000

☆居住用マンションのケースに比べ、評価額が下がり有利

（ケース４）相続財産が土地１億円、建物１億円で購入したマンション（賃貸事業用）であり、子が事業を承継した場合

土地（路線価方式で評価）→課税価格90,000,000円→貸家建付地として評価*0.82=73,800,000円→
→小規模宅地の特例*0.5=36,900,000円
建物（固定資産税評価額で評価）→90,000,000円→貸家として評価*0.7=63,,000,000円

	（単位：円）
財産価格	99,900,000	☆
基礎控除	-60,000,000
課税価格	39,900,000

☆賃貸用マンションのケースに比べ、評価額が下がり有利


～まとめ　なぜマンション投資が節税になるのか～

①土地、建物は路線価、固定資産税評価額等をもとに評価されるため、現金よりも通常評価額が下がる。

②マンションを賃貸している場合には、貸家建付地として評価するため、土地の評価額が下がる。
　また、建物も借家権割合を考慮して評価額が下がる。

③子が被相続人の貸付事業を承継した場合には、小規模宅地の評価減の適用をうけられる場合があり、評価額が下がる。

⇒結果、マンション投資をすると節税になる。

(参考）
貸家建付地の評価額⇒自用地としての評価額×（1－借地権割合×借家権割合）